70城房?jī)r(jià)慢剎車
年初快速升溫的中國(guó)房?jī)r(jià)，近月來出現(xiàn)“慢剎車”跡象。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，70個(gè)大中城市中，55城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比5月份減少5城，其中33城漲幅環(huán)比收窄；10城環(huán)比下降，比5月份增加6城，是自去年11月份以來房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量首次環(huán)比增多。
走勢(shì)
樓市上演“過山車”
2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過山車”行情，從2015年的低迷到春節(jié)期間的一二線不冷，三四線不熱；從3月一線市場(chǎng)整體爆發(fā)，到“四小龍”的誕生；從4月房市的全面復(fù)蘇，到5、6月的回調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)超出人們的想象。
具體來看，今年2月之前，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，尤其深圳新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)4.1%，同比漲幅更是高達(dá)52.7%。而一線城市收緊后，二線城市便借機(jī)突擊，3月，房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比最高的三個(gè)城市分別為，廈門環(huán)比上漲5.4%、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%。4月，房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比最高城市則分別為，合肥上漲5.8%、廈門上漲5.3%、南京上漲4.4%。5月、6月則延續(xù)該趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，此前二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。他指出，3月，一線城市相繼出臺(tái)不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續(xù)大幅上漲。另一方面，二線城市政策卻從限購(gòu)、限貸方面呈現(xiàn)最大寬松，導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下市場(chǎng)活躍，促使廈門、南京、合肥、蘇州加速去庫(kù)存。
而在政策收緊與市場(chǎng)預(yù)期的影響下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，樓市正在進(jìn)入新一輪盤整期。一方面，環(huán)比下降城市數(shù)量再次擴(kuò)容，但另一方面，同樣是三、四線城市，其中牡丹江、泉州已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下滑，而錦州商品住宅價(jià)格已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下滑。
同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月北上廣深四個(gè)一線城市均出現(xiàn)商品住宅價(jià)格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅，其中北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。
上海易居研究院研究員朱光表示，今年以來，全國(guó)樓市以去庫(kù)存為主要目的，絕大部分城市仍將延續(xù)寬松的購(gòu)房和信貸政策，再加上居民受制于投資渠道有限，往往將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的主要工具，因此樓市成交活躍，但從歷史上來看，如此高速增長(zhǎng)，很難維持較長(zhǎng)時(shí)間。
中金公司也有類似判斷。中金宏觀組報(bào)告預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)“三年周期變兩年”，下半年或提前進(jìn)入下行通道。
解讀
6月房?jī)r(jià)上漲城市減少 漲幅收窄
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市中，合肥、廈門、南京、深圳等55城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，錦州、唐山、包頭、北海、銀川等10城環(huán)比下跌。這是房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比減少，也是去年11月份以來新房?jī)r(jià)格下降城市數(shù)量首次環(huán)比增多。
上漲城市減少的同時(shí)，房?jī)r(jià)總體漲幅繼續(xù)收窄。據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比平均上漲1.8%，比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。最高環(huán)比漲幅也由5月廈門的5.5%，降至6月合肥的4.9%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者分析，一年多來中國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出這樣的走勢(shì)——去年5月份開始止跌反彈，之后一線城市、二線熱點(diǎn)城市開始領(lǐng)漲，繼而房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，到今年5月、6月開始出現(xiàn)了增幅收窄的態(tài)勢(shì)。
廈門、合肥連續(xù)4個(gè)月輪流領(lǐng)漲
6月份全國(guó)房?jī)r(jià)分化局面持續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，環(huán)比方面，一線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，二三線城市則在收窄。同比方面，一線城市收窄，二三線城市在擴(kuò)大。
梳理今年以來統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，二線熱點(diǎn)城市已全面取代一線城市，連續(xù)4個(gè)月成為房?jī)r(jià)領(lǐng)漲先鋒。今年1、2月份深圳、上海房?jī)r(jià)漲幅居首，3月到6月則由廈門、合肥輪流領(lǐng)漲，市場(chǎng)因此將廈門、合肥、南京、江蘇稱為房?jī)r(jià)領(lǐng)漲 “四小龍”。
“一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市進(jìn)入二線城市，推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)攀升，各類捂盤惜售的現(xiàn)象增加，這讓規(guī)范市場(chǎng)的重要性進(jìn)一步凸顯。
二手房?jī)r(jià)格連漲15個(gè)月 增幅收窄
按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，6月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.5%，目前已連續(xù)15個(gè)月上漲。但與新房趨勢(shì)一致，5、6月二手房?jī)r(jià)格漲幅也出現(xiàn)收窄。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，漲幅收窄這說明房東報(bào)價(jià)策略有所調(diào)整，加之很多城市二手房掛牌量開始增加，可以看出人們對(duì)未來市場(chǎng)判斷有所變化，預(yù)計(jì)三季度二手房?jī)r(jià)格增幅會(huì)繼續(xù)收窄。
在二手房?jī)r(jià)格上漲城市中，廈門二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居首，上漲4.3%，合肥、石家莊漲幅位列第二、三。曾上演“樓市瘋狂”大戲、但在4、5月止?jié)q的深圳，二手房?jī)r(jià)再度環(huán)比上揚(yáng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，深圳等一線城市出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大是受到5月下半月“地王”涌現(xiàn)影響，此前的調(diào)控政策影響被抵消。
7城市房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌
一邊是一線城市和熱點(diǎn)二線城市的艷陽(yáng)高溫，而另一邊，部分城市卻在去庫(kù)存的壓力之下再遇價(jià)格下跌的冰霜。
6月，銀川、烏魯木齊、唐山、包頭、襄陽(yáng)、北海和三亞7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格由5月的上升轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌Ａ硗?，錦州、牡丹江、泉州6月新建商品住宅價(jià)格則仍持續(xù)跌勢(shì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，價(jià)格下跌城市面臨的去庫(kù)存壓力大。唐山、北海、烏魯木齊等城市庫(kù)存去化周期都還在30個(gè)月左右。購(gòu)房者心理多傾向于‘買漲不買跌’，價(jià)格下跌會(huì)讓去庫(kù)存壓力增加。
近半城市房?jī)r(jià)一年來漲幅不如存款利率
從另一方面看，雖然目前國(guó)內(nèi)一年期存款利率依舊處于較低水平，但從國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)來看，仍有相當(dāng)部分城市一年來的房?jī)r(jià)漲幅還不如存款利率高。據(jù)了解，目前銀行一年期存款利率為1.75%。以新建商品住宅為例，在70個(gè)城市中就有27個(gè)城市一年來的房?jī)r(jià)漲幅不到1.5%，其中不乏呼和浩特、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、西寧、銀川、烏魯木齊這些省會(huì)城市，而且也包括大連、桂林、三亞、大理、北海、秦皇島這些旅游熱點(diǎn)城市。
在全國(guó)70個(gè)大中城市的二手房方面，一年來房?jī)r(jià)漲幅不及一年定期存款利率的城市更多達(dá)33個(gè)，包括青島、?？?、貴陽(yáng)、西安、煙臺(tái)、徐州、揚(yáng)州等地的二手房?jī)r(jià)格同比漲幅都不足1.75%。其中15個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格都較去年同期有所下降，降幅最大的是錦州，達(dá)到5.9%。同時(shí)錦州的新建商品住宅價(jià)格也是同比降幅最大的，達(dá)到3.5%。
上半年54省市發(fā)力去庫(kù)存
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從2015年年初開始，房?jī)r(jià)上漲18個(gè)月后，再次出現(xiàn)下調(diào)城市數(shù)量增加，環(huán)比上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄的情況。調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變，在過去的一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一線、二線城市及一二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。
房?jī)r(jià)降溫離不開各省市去庫(kù)存政策扶持。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年合計(jì)有山西、內(nèi)蒙古、廣西、海南、云南、江西、福建、遼寧、廣東等54個(gè)省市出臺(tái)不同力度的去庫(kù)存政策。
走勢(shì)預(yù)測(cè)——樓市未來一年走勢(shì)如何？
近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》。
該報(bào)告預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房?jī)r(jià)漲幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。
上述報(bào)告還預(yù)測(cè)，“少數(shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。
財(cái)經(jīng)專家王亞宏認(rèn)為，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)收窄顯示目前房?jī)r(jià)處于高位，地產(chǎn)市場(chǎng)處進(jìn)入上漲無(wú)力的敏感時(shí)期，市場(chǎng)進(jìn)一步走勢(shì)并不明朗。由于當(dāng)前較為寬松的貨幣政策仍會(huì)持續(xù)，這使得一部分資金會(huì)繼續(xù)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)造出“繁榮”的環(huán)境。但另一方面，對(duì)住房的限購(gòu)政策已經(jīng)從一線城市向二線城市擴(kuò)展，在市場(chǎng)上也開始出現(xiàn)投資者信心不足的情況，這使得市場(chǎng)的有效需求受限。因此投資與需求間的角力將決定下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
前景 調(diào)控趨向“一城一策”
“上半年盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。因此預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級(jí)到‘一城一策’。”張大偉表示。
的確，從上半年來看，房地產(chǎn)政策頻出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，有多達(dá)54個(gè)省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。
例如，廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化。變化最大的應(yīng)該是，對(duì)于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的，首付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款。
張大偉認(rèn)為，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)變化，政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。
發(fā)改委日前表示，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲。對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。
此外，有報(bào)道稱，18日上午，住建部部長(zhǎng)陳政高帶隊(duì)調(diào)研萬(wàn)達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當(dāng)前市場(chǎng)情況，尤其是一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和庫(kù)存壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。據(jù)悉，住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機(jī)構(gòu)的看法，了解目前市場(chǎng)狀態(tài)、風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)一步細(xì)化政策重點(diǎn)。
