別墅后面的下沉花園被分割到戶，金地曾稱贈(zèng)與業(yè)主使用。
金地1號(hào)別墅19 B。違建樓板已拆除，違建面積近200平方米。
近日，金地塞拉維花園業(yè)主就停車位問題、樓盤違建問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛。從目前情況來看，雙方最大的矛盾點(diǎn)是，開發(fā)商在銷售時(shí)承諾未能兌現(xiàn)，使得業(yè)主意見很大。其中包括給高層住宅業(yè)主承諾的小區(qū)車位數(shù)量、給別墅區(qū)業(yè)主承諾的套內(nèi)面積、私人車庫(kù)等。據(jù)了解，目前相關(guān)政府部門已介入調(diào)查。
金地塞拉維花園，包括金地鷺湖1號(hào)的普通高層住宅與金地1號(hào)院的別墅區(qū)，共29棟1511戶，其中104戶為別墅產(chǎn)品。公開資料顯示，該樓盤由深圳市金地北城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金地”)開發(fā)，是金地(集團(tuán))股份有限公司旗下公司。
目前來看，焦點(diǎn)問題在于，開發(fā)商在給金地塞拉維花園高層住宅業(yè)主與別墅區(qū)業(yè)主的承諾中，有部分資源重合了，以至于引發(fā)了兩個(gè)區(qū)域業(yè)主的不滿。在高層住宅業(yè)主看來，小區(qū)內(nèi)不應(yīng)該使用鐵欄、圍墻等構(gòu)筑分隔物，小區(qū)應(yīng)該是一個(gè)整體，車位也應(yīng)該歸全體小區(qū)業(yè)主所有;而在別墅區(qū)業(yè)主看來，所交的管理費(fèi)不一樣，當(dāng)初開發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積、花園、車位等也應(yīng)該兌現(xiàn)。面對(duì)難以兌現(xiàn)的承諾，有業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商存在“虛假宣傳”等問題。
問題
A
車位不足 高層住宅業(yè)主意見大
對(duì)于車位問題，高層住宅業(yè)主張小姐意見很大，她表示，在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商擅自加建分隔墻及格子墻，將地下車庫(kù)改成私有空間及車位分售給別墅區(qū)業(yè)主。這與購(gòu)房時(shí)承諾的小區(qū)共有1500多個(gè)車位的信息不符，且還存在違建情況。
“小區(qū)建筑現(xiàn)狀與規(guī)土委報(bào)建圖紙嚴(yán)重不符，經(jīng)與市規(guī)土委及龍華土地監(jiān)察局溝通確認(rèn)，金地1號(hào)院別墅地下加建的分隔墻、格子墻在規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)不存在，”張小姐表示，在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商擅自加建分隔墻及格子墻，將地下車庫(kù)改成私有空間及近800個(gè)車位分售給別墅區(qū)業(yè)主，這已嚴(yán)重影響高層住宅業(yè)主的權(quán)益。
一份由龍華規(guī)劃土地監(jiān)察局在5月22日開出的限期拆除通知單指出，“小區(qū)地下車庫(kù)違法搭建圍墻約150米”。目前，該圍墻已被拆除，不過，業(yè)主申先生表示，違建不止這些，“樓盤規(guī)劃圖紙顯示地下車庫(kù)中沒有任何隔墻，現(xiàn)在加建的格子墻還沒有拆除。”
“我們業(yè)主發(fā)現(xiàn)車位不夠用才去找原因”，申先生指著一道藍(lán)色的門告訴南都記者，“有業(yè)主發(fā)現(xiàn)這道門被封了起來，揭開發(fā)現(xiàn)‘另一個(gè)世界’，與他們所用車庫(kù)相距甚遠(yuǎn)”。南都記者看到地下車庫(kù)被分隔成兩大塊，一面是地坪漆、指示燈、“歡迎回家”的別墅區(qū)車庫(kù)，另一面則是僅有簡(jiǎn)單的行車指示高層區(qū)車庫(kù)。
“確實(shí)不一樣”，別墅區(qū)業(yè)主周小姐告訴南都記者，“別墅區(qū)一個(gè)月的管理費(fèi)就要交9元/m2，普遍高層住宅只交3元/m2”。
B
別墅區(qū)地下車庫(kù)被加建一層
“我們?cè)诳礃影娣康臅r(shí)候，地下兩層是搭建好了的”，買金地1號(hào)院別墅物業(yè)的周小姐表示，在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商承諾“地上三層、地下兩層，購(gòu)房面積是194平方米，實(shí)際使用面積可達(dá)450平方米”，并且有私家車庫(kù)和下沉式的后花園。然而，令周小姐氣憤的是，這些當(dāng)初的承諾，“沒想到是有風(fēng)險(xiǎn)的”。
“有風(fēng)險(xiǎn)你要提前告訴我”，周小姐認(rèn)為開發(fā)商存在“虛假宣傳”行為，她表示，如果一開始知道有風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)買了，“我們還特地賣了另外兩套小面積房子來交首付，要是知道花1500萬(wàn)元只買他們地上三層，我肯定不會(huì)要了。”
“你看看他們的宣傳畫冊(cè)，清清楚楚地告訴我們一共有五層”，周小姐說。經(jīng)南都記者查詢?cè)摌潜P的戶型宣傳資料發(fā)現(xiàn)，其別墅產(chǎn)品負(fù)一層均設(shè)計(jì)了2個(gè)私家車位、地下夾層、下沉花園。而在周小姐的購(gòu)房合 同 的 建 筑 物 剖 面 圖中，同樣可以看到，其所購(gòu)買的物業(yè)包含了地下室部分。
“當(dāng)時(shí)開發(fā)商跟我們講，地下車庫(kù)層高5.8米，可以加建一層。在看樣板房的時(shí)候，樓盤銷售一直告訴我們，這里可以怎么搭那里可以怎么搭。”
“我們懶得自己弄，就交錢給金地物業(yè)統(tǒng)一加建了。”周小姐表示，地下車庫(kù)加建的費(fèi)用還是自己出的。
如今，在金地1號(hào)院別墅19A和19B的地下車庫(kù)中，南都記者看到這里堆放著從墻體上卸下來的樓板。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，該處加建面積將近200平方米，如以開發(fā)商對(duì)別墅區(qū)8萬(wàn)元/平方米定價(jià)，其市場(chǎng)價(jià)格將高達(dá)1600萬(wàn)。“把加建起來的面積算起來，再用總價(jià)來平均，別墅的房子均價(jià)才3萬(wàn)多”，申先生強(qiáng)調(diào)。
此外，在金地1號(hào)院別墅負(fù)一層，后院部分的一大片綠地已被鐵欄分割開。申先生認(rèn)為這是把公共綠地劃給別墅私人業(yè)主所有。“當(dāng)初開發(fā)商稱這里的花園可以歸我們使用的，”周小姐向南都記者補(bǔ)充說。而與該處情況同樣的是，在高層的1-11棟，每戶的一樓都另外搭建了小花園。
焦點(diǎn)
高層住宅與別墅資源重合開發(fā)商承諾或難兌現(xiàn)
目前來看，焦點(diǎn)問題在于，開發(fā)商在給金地塞拉維花園高層住宅業(yè)主與別墅區(qū)業(yè)主的承諾中，有部分資源重合了，以至于引發(fā)了兩個(gè)區(qū)域業(yè)主的不滿。在高層住宅業(yè)主看來，小區(qū)內(nèi)不應(yīng)該使用鐵欄、圍墻等構(gòu)筑分隔物，小區(qū)應(yīng)該是一個(gè)整體，車位也應(yīng)該歸全體小區(qū)業(yè)主所有;而在別墅區(qū)業(yè)主看來，所交的管理費(fèi)不一樣，當(dāng)初開發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積、花園、車位等也應(yīng)該兌現(xiàn)。
對(duì)此，金地回應(yīng)稱，“根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定以及我司與高層、低層所有業(yè)主簽署的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》約定，‘在項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)歸屬出賣人所有’。我司同意將部分車位及下沉花園的使用權(quán)贈(zèng)與別墅區(qū)業(yè)主”。經(jīng)過將現(xiàn)有空間優(yōu)化，目前高層區(qū)業(yè)主可使用車位數(shù)量為1392個(gè)，車位配比將達(dá)到1：0.99。
金地表示，項(xiàng)目在銷售期間，已分別在與高層、低層業(yè)主簽署的買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)提示中，明確約定“高層住宅和低層住宅分開管理”。為提升高層區(qū)的公共區(qū)域品質(zhì)，“我司已追加多項(xiàng)投入，包括將已符合設(shè)計(jì)規(guī)范的高層公共過道欄桿加高、公共景觀綠化品質(zhì)提升等。”
不過，申先生表示，此前開發(fā)商就提出同樣的解決方案，未被大部分業(yè)主接受。因?yàn)樨?fù)二層為人防工程層，僅11棟、12棟有電梯，其他高層需要經(jīng)上述兩棟樓電梯出地面，使用上諸多不便。
對(duì)于違建問題，金地表示，具體由政府處理，同時(shí)也否認(rèn)了“有地下兩層贈(zèng)送”的說法。
